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| 关于新城建设中的前期运营——兼谈高邮湖西现代新城规划的落地 |
新城建设是城镇化建设的重点，目前，新城建设中出现了众多问题，包括地方投融资平台债务问题、耕地大量占用而造成资源环境严重浪费以及因产业缺乏导致的“空城”、“鬼城”等问题。
因此，新城的建设必须遵循科学的规律，与社会经济发展整体水平、工业化城镇化阶段、资源环境承载能力等因素相适应，宜快则快，快慢相宜，进行及时调整，保证项目的落地。
新城的建设首先要遵循“先策划、后规划”的路径。策划是城镇化发展的先导，策划就是为城镇找“魂”，将新城置于一定区域范围内，深入挖掘城镇的软资源和硬资源条件，寻找城镇的“魂”，然后通过整合资源将项目推进落地。任何一个新城的建设，要先有发展理念，在统一的理念指导下，才能逐步去落实，因此，策划工作是城镇化项目的核心。
尽管策划是美好的，但是，它是理念和前景，是框架，是指导思想。只有将思想充分的落实下去，才能生根发芽。因此，科赛提出，城镇化不仅要先策划，更要注重策划方案的落实，这个过程是长期而艰难的，需要政府和企业共同付出艰辛的努力，需要做到以下四个方面，即行政上简政放权、规划及时优化调整、新城运营体制体系科学的搭建、合理的选择启动项目，使策划方案得到逐步落实。
一、新城的概念及分类
（一）新城的概念
新城镇是指在城市化进程中，随着大城市空间的扩张，在中心城区外围地域经过统一规划设计能分担大城市居住功能及产业功能，交通便利、配套设施、环境优美，具有相对独立性的城市绵延区或聚居点。它能够拓展城市空间，缓解城市人口和产业的压力，创新城市管理，是解决城市化过程中产生的“大城市病”的有效途径。
（二）新城的分类
目前，依据新城的功能，理论界对新城有六大分类，分别为田园新城、产业新城、边缘新城、TOD新城、副中心新城、行政中心新城。高邮湖西新城可定位为城市副中心。
湖西新城作为未来高邮副中心新城，将面临着城市中心土地供应不足，需要将第二产业向城市边缘转移。在此条件下，湖西新城的规划应运而生。湖西新城将成为高邮市现代化建设的地标。
二、城镇化建设中新城策划落地的路径
（一）简政放权、优化新城行政区划管理是新城策划方案落地的前提
1、新城的顺利建设和发展需要统筹管理。
新城建设之初，在行政区划上多由几个乡镇区划板块组成，设置管委会负责统一管理。新城管委会需要对新城范围内的产业、商贸、居住区、教育配套、娱乐休闲配套等进行统一的规划。但是，由于行政体制复杂，乡镇众多，各乡镇间利益竞争激烈，导致管委会管理困难。同时各镇在行政机制上归市政府管理，管委会权限不足。
因此，新城建设中，地方政府首先应尽量减少新城中的行政区划，撤镇并镇，统一管理，而且地方政府尽量放权给管委会政府，由管委会设置新城进行管理的各部门，包括土地、财税、人口、规划等部门，对新城进行统一的经济社会管理，是新城建设顺利进行的前提。
2、简政放权也是许多成功新城建设项目的运作思路和开发模式。
许多成功的新城建设项目，均采用了简政放权的模式，将经济社会管理权下放到新城管委会，保证各项立项和审批工作的高效进行，使新城建设能够有序快速推进。
新城管委会的内设机构和职能可以实现对新城实行统一领导、统一规划、统一建设、统一管理、统一协调，在区内履行行政审批、经济协调与管理、财政管理、市场管理、社会管理等职责。
在高邮的项目中，科赛提出政府简政放权的思路，高邮市政府也已给予了积极配合，双方共同推动了项目的进展。科赛指出，湖西新城范围包括四镇一乡，这种模式就好比一个人的五个张开的手指，谁都不听谁的指挥，无法形成合力。湖西新城应由湖西地区的管委会进行统筹管理和开发建设，实行区镇合一的管理模式，区管委会拥有统帅湖西地区的行政职能，实现区（园区）镇合一的组织架构，实行“区辖镇”的行政架构模式；减少利益主体，撤镇并镇，湖西新区下辖一镇一乡是当前比较合理的行政组织架构，其中一个是新宋桥镇，一个是菱塘回族乡，由高邮市政府委托湖西新区对其下辖的“一镇一乡”行使行政管理权；在行使行政管理职能时，要给予“充分授权、封闭运作”的行政运行体制机制，高邮市本级有多少权力，都要将这些权力授权给湖西新区的党工委和管委会。
（二）依据项目推进情况适时调整规划是保证策划方案落地的根本
1、新城规划的本质属性就是一个由虚到实、逐步推进、逐步完善的过程。
新城建设是一项长期的过程，少则三五年，多则十几年，因此，新城的规划及时适时调整是保证项目落地的根本。首先，实践是检验真理的唯一标准，任何真理都要通过实践进行修正，规划方案就是思想，建设过程就是实践，通过对真理进行修正是完善真理的必然。其次，新城建设参与的投资主体众多，包括城镇化运营商、基础设施建设商、房地产开发商、众多的投资商等，随着各主体的介入，各主体势必会从自身的专业角度对规划提出相应的要求，要求规划依据项目的实际情况进行微调。最后，关于城镇化建设的理论也在不断发展中，不断产生新的支持城镇化建设的理论，国内众多新城建设的项目也在火热推进中，建设的成功或失败的经验也在不断产生，因此，新城规划的团队必然会不断的学习新的理论不断、吸收新的经验，将其运用在自己建设的项目中，对项目的规划进行调整，保证项目的与时俱进。
2、新城规划调整的过程必须保证新城的“魂”坚定不移。
规划的调整必须是锦上添花。规划的调整必须遵循以下原则，首先，新城的整体定位必须保持不变，即新城的“魂”必须坚持不变，保证整体建设思路能前后延续的前提，只能对原有方案进行局部的优化调整，进一步完善实现新城的“魂”的建设思路；其次，新城的功能定位保持不变，随着新城建设的推进，只能对原先的功能定位进行不断地补充完善和优化调整，以保证功能建设的延续性；第三，规划的调整要经过严格的审批程序进行完成，各方参与、专家论证，保证规划的严肃性。
在高邮的项目中，科赛对规划的逐步推进完善表现在以下方面。首先，新城整体功能的不断完善升级。科赛提出，随着规划的推进，湖西地区应调整为湖西新城，功能定位提升为高邮市的副中心，利用先进的信息科技，组建政府网络、企业网络、社会网络，把新城区打造成为低碳、环保、高效的现代智慧型新区……
高邮市是一个中等城市，其现代化是看老城区还是新城区呢？比如，苏州的现代化程度与水平仅看老城区，他人绝不会相信这座城市能创造1.2万亿的GDP。从苏州老城区的城市形象与规模来看，苏州也不可能创造如此大的成绩，所以苏州现代化的标志是苏州新加坡工业园区、新区。同样，高邮湖西新城将成为高邮市现代化的坐标地。随着三镇合一的行政结构的调整，四个乡镇的功能、对新城的建设安排、各乡镇的人口居住和商贸服务业安排都相应进行了规划调整，相应集中到新城的中心。湖西新城的空间规划从以前的“一个中心、四个基本点”格局调整为未来的“一个中心（园区），两个基本点（一镇一乡）”格局。
其次，在高邮项目中，随着项目的逐步推进，湖西新城的产业规划也逐步细化。在制造业规划方面，科赛将高邮市的第一主导产业光电产业作为核心，在此基础上，根据招商资源与发展诉求，理出符合湖西新城实际发展情况的科学的制造业产业结构。在旅游业方面，市场上旅游产品丰富，大家对外口径的不一致将会导致高邮市的旅游整体市场缺乏龙头项目，特色不鲜明。游客就难以判断高邮的旅游是属于观光、参与体验、还是休闲度假。科赛随着对高邮旅游资源的深入了解，依据地理、自然、基础三大要素，将高邮的旅游属性定位为休闲度假为主的综合项目，提出充分挖掘高邮及湖西地区关于湖的历史文化资源，形成旅游人流导入之后的可观看、可消费的旅游产品，统一旅游品牌，确定主导旅游产品，配上相应的支旅游产品（汉文化、神居山风光、饮食），推进旅游产业综合发展。在农业产业规划方面，科赛提出，可以依据旅游，打造现代农业观光产业，除了种粮以外还适合发展哪些经济性的农作物，在土地集中以后甚至可以由家庭农场决定做什么、种什么、养什么。
（三）新城项目运营体制体系的构建是新城策划方案落地的保证
1、新城运营体系必须立足项目实际情况选择。
新城建设是一项长期的工程，范围大、周期长、任务重。政府、企业均有各自的目标，政府要发展，企业要赚钱，农民要收益，三者的协调必须由项目的运作机构来实现。新城的运营体制体系需要依据项目的实际情况来确定，不能简单套用其他新城的模式。
在高邮湖西新城项目中，科赛对湖西新城的运营体制体系提出三种模式。第一种模式是政府开发、企业建设，政府负责基础设施的开发和公共基础服务设施的建设，企业负责按照规划执行项目建设、招商引资。这种政府和企业之间的合作，在利益上不产生直接的融合，政府做政府的事，企业做企业的事，企业着重发挥资源整合优势，以招商引资为主导。第二种模式是企业负责开发、政府负责招商和发展，类似于苏州工业园区初期的模式，一级开发企业负责开发建设，企业计算好投入产出，企业的建设要求达到应有的回报，主体的责任是政府，政府负责招商引资。这种模式政府既可以引进企业也可以引进有实力的大财团。第三种模式是政企合一、政府和企业共同组建运营主体，既负责开发又负责招商，政府提供政策的支持、服务的支持、排忧解难的支持。这三种模式高邮应该要依据自身的实际情况进行选择。
（四）新城建设项目的成功启动是新城策划建设方案落地的标志
新城建设的行政调整、规划调整、运营体制体系的搭建最终的目标是新城建设的启动。前面三项工作完成之后，新城建设即将进行启动。新城建设启动中，最重要的问题是启动项目的选择。科赛提出，启动项目要具备三大特点，更要三点合一，第一要是能够产生经济社会效益的工程，工程在启动后能够在较短的时间内产生经济社会效益；第二是基础设施，基础设施先行是新城建设的必然；第三旅游产品也要做启动的选择。
启动资金的落实是建设项目启动的必须。新城建设的资金来源是融资。科赛在新城建设中，创造了“政府引导、市场主导”的模式，政府在新城建设中应退居二线，主要起监督和服务的职能，由企业去融资，按照市场化思路完成建设。该模式不仅解决了政府在城镇化建设中负债累累的现状，也有效杜绝了政府和基层农民之间因利益分配而矛盾时发的现象。科赛模式实现了“政府、企业、农民、社会”四方的共赢。对于湖西新区的项目运作，科赛同样提出了该模式。科赛集团负责统筹管理新城的策划和规划，负责整合投资商、开发商企业资源，进行资金投入和开发建设，进行基础设施、商贸区、旅游项目、产业园的建设和运营。
政府负责监督和服务，监督新城建设中各方利益的协调，提供政策倾斜、土地审批等领域的服务，在公共服务项目中提供相应的服务管理，尤其是关注农民市民化后的社会保障。
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