公元1998年，科赛集团在中国东部地区率先提出了“城镇运营”这一响亮的口号，为推进中国城镇化建设提出了值得思考的新话题。
    十年来，对一个企业来讲，既短暂而又漫长。有的粉墨登场，也有的悄然谢幕，更有的徘徊迷茫，都在演绎着自然界“物竞天择、适者生存”的游戏规则。
    “运营”在词典中定义是对企业经营过程的计划、组织、实施和控制。“运营管理”指为生产和提供公司主要产品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进。
    “城镇运营”是为城镇发展、建设进行科学的设计、运行、评价和改进，使城市发展更为市场化。
     而“城镇运营商”则是发挥“承上启下”的作用。“承上”是在充分领会政府宏观意图的基础上，深度介入城镇定位、城镇发展的战略、城镇发展规划的制定和实施；帮助政府调整城镇经济结构和空间结构；充实城镇的文化内涵；全方位投资城镇基础建设、公共设施建设和城镇服务管理体系。“启下”是融合下游资源，为二级开发商提供包括融资指导、统一规划、统一品牌、统一营销等服务，把地产业从“建筑构造”转变为“城镇营造”，全方位改写城镇生活方式、空间布局、组织形态、生态环境和人文环境。
    科赛集团采用现代化的创新机制、规范化的科学管理模式、精英化的高效管理团队、人性化的企业文化内涵，在激烈的市场角逐中以变革求生存，并保持可持续发展的良好势头！这不仅对推进中国城镇化建设有一定的促进和更深层次的作用，也让更多成长型企业从中得到启发和借鉴，最终成长为从事城镇运营的中流砥柱。

     创新城镇运营模式 铸就科赛集团辉煌

[科赛集团城镇运营理念汇编]

 
    摘要：科赛集团新世纪之初就将经营城市的理念用于城镇开发，以“城镇运营”为使命，始终把城镇开发作为企业核心产业，致力于推动我国城镇化建设，不断创新与变革，探索我国城镇开发的全新模式，选择“政府主导、市场推动、民营促进”的方式，制定了“创新一个模式，培养一批团队、树立一个品牌”的经营思路，确立了城镇开发“定位是关键、功能是核心、个性是灵魂”的一整套城镇化建设理论。 
 
                                                                                                             一、城镇运营内涵

 
    城镇运营是对城市县镇的运营，其运营不但包括城市县镇的建设，还包括其资源、环境和可持续发展，以及城镇与国内大中城市、国际大市场的相关性研究与运作。因此，城镇运营可以定义为：以城镇为开发对象，政府部门为主导，企业为经营主体，利用市场化运作的手段，对构成城镇空间的载体及其构成城镇的资源进行重组、集聚、运营，从而变成资本的一个动态发展过程。
 
                                                                                                            二、城镇运营核心价值
 
    1、城镇化与工业化同步协调发展是中国实现现代化的必由之路
    改革开放30年以来，中国工业化实现跨越式发展，建立了相对完善的产业体系，工业化已进入加速发展的新阶段。但是，过去30年的城镇化发展远滞后于工业化。2002年11月17日江泽民总书记在党的十六大报告中第一次明确提出“走中国特色的城镇化道路”。党的“十五大”和“十六大”都制定了我国城镇化发展战略，并出台一系列相关的政策法规，特别是放宽非公有制经济市场准入，在平等准入、公平待遇原则下，允许非公有资本进入法律法规未禁入的行业和领域，并明确提出到2020年中国城镇化水平要达到50%，首次提出：“农村富余劳动力向非农产业和城镇转移，是工业化和现代化的必然趋势。”
    2、城镇运营是解决“三农”问题的有效途径
    “三农”问题是关系到社会和谐的重要问题，这在中国可谓是妇孺皆知。长期以来，虽然政府高度重视，专家见仁见智，但这一问题仍然无法解决，并变得越来越突出。科赛集团董事长江喜科认为“富国先富民，人民富国家才能大富”。目前我国农民素质都比较低，生活条件落后，而城镇运营的核心价值就在于能改变农民的生活方式、生存环境，变农村为社区、变农民为市民、变贫穷为富有。只有生活环境和生活方式改变了，农民的思想才能改变，素质才会提高。另外，通过实施城镇运营，不仅可以完善城镇配套服务功能，带动相关的产业集群，还能有效吸收农村剩余劳动力,而农村剩余劳动力的有效转移是解决“三农”问题的核心所在。
    3、城镇运营促进政府职能建设
    我国政府的主要职能就是搞社会主义建设。政府工作的中心就是要努力发展社会生产力，建设高度的社会主义物质文明，把经济搞上去。在政府行政管理的各项基本职能中，发展经济的职能始终处于中心地位。政府要发展经济有必要从经营城市的角度重新审视城镇化的路径、方法和手段。政府需要有实力、讲信用、具备超强的运作能力和融资能力的城镇运营商在吃透未来城市发展规划和城市发展战略的基础上，充分运用市场经济的手段和机制、整合上下游资源，通过土地成片开发来带动城市和区域经济的发展，加快城市发展规划的实施。以最小的公共财力来启动最多的社会资本参与经营城市的具体项目运作，是大多数地方政府实现土地集约利用和低成本城市扩容的最佳选择。
    4、城镇运营为投资者及财团创造绝佳投资平台
    目前，中国社会城乡失衡的一大原因就是农村发展滞后。由于人均公共资源禀赋的差别、财政政策的“非农化”偏好、对城镇投资不足、使城乡分割，使农民收入长期在低水平徘徊，妨碍了农民整体素质的提高，呈现出“二元经济结构”状态，使城乡之间的差距逐步加大。目前，大多数企业及投资机构仍把主要投资目标局限于城市，对农村、城镇的投资十分有限。
    十七大进一步强调要推进社会主义新农村建设，逐步消除二元结构，统筹城乡发展。这是科学发展、共建和谐社会之必然。科赛集团强调以城镇运营来解决农民富裕和农民素质问题，让农民掌握多种生存技能，改善落后的城乡生活方式，逐步促进城镇化进程，使失衡的城乡社会经济形态能够得到改善，进而逐步促进区域经济发展。我国现有的两千多个县域城镇大多经济落后，城镇运营潜力巨大。科赛作为城镇运营商无疑在城镇运营与投资财团之间起到了一个“桥梁”的作用，使城镇运营成为投资机构的绝佳平台。
 
                                                                                                         三、科赛城镇运营理念
 
    核心理念：以“城镇运营”为核心，推动中国特色城镇化发展进程，提高城镇生活品位，推动区域经济协调发展。
    运营理念：科赛形成了“创新一个模式、培养一批团队、树立一个品牌”的经营思路。不断进行运营模式创新，为城镇发展、建设进行科学的、合理的定位、策划、规划、设计、运行等，使城镇发展更为市场化、科学化，体现以人为本，保持城镇生态环境、传统生活习俗和文化气息，推动城镇化建设，着力解决“三农”问题，共建和谐社会。
    服务理念：成为“中国第一城镇运营服务商”，是科赛永恒的使命！依托高效的、学习型的团队、完成高质量的项目策划与规划，以及运作高品位的项目，为政府增税，为股东创造价值、为员工创造价值、为社会创造价值，最大限度地满足区域经济发展需求。
    人才理念：科赛在创建之初，就确立了以人为本的管理思想，为员工创造成长机会。科赛坚持 “团队职业化、业务专业化、常年顾问化”原则，汇聚了策划、房产、金融、旅游、农业、文化、工程规划与设计等不同学科及专业的精英人才，通过合理应用专业人才、充分发挥人力资源优势是科赛集团实现快速发展的关键，更是科赛集团进一步做大、做强的根本保障。
    品牌理念：在品牌战略上，科赛人持之以恒地塑造集团品牌，以优良的信誉，卓越的实力，丰硕的项目成果打造城镇运营服务商第一品牌；用心改变生活，共创美好家园。
    文化理念：企业文化是企业的灵魂，科赛人不仅重视口袋富，而且更加重视脑袋富。所以，科赛坚持文化引领伟业的理念，善于学习、总结和提炼，对文化，知识，创意给予高度重视，使企业超越纯粹商业目的，创造更加丰富的物质财富和精神财富。科赛在不断发展壮大的同时，文化也在不断丰富发展，逐步形成以“求知、求精、求实、求恒”为核心的企业精神。
 
                                                                                                                 四、科赛城镇运营模式
 
    科赛特色的“城镇运营”模式可以归纳为：以科学的定位为前提、产业投资联盟为基础、资源集聚为核心、市场化运作为手段，提高区域经济竞争力的模式。
    1、科学的定位为前提
    科赛集团从一开始就充分认识到团队自身理论建设和专家团队支撑的重要性。在专家的指导下，科赛集团对江西资溪、湖南张家界等城镇运营的定位体系都比较明晰。城镇定位是一个复杂的体系，包括了资源环境定位、基本功能定位、基础产业定位、总体属性定位和城镇其它综合定位。科赛集团逐步确定了以“产业定位是基础，功能定位是核心，个性定位是灵魂”的定位体系。
    科赛城镇运营追求的定位，目的是最大限度地集聚资源，最优化地配置资源，最有效地转化资源，从而提高区域经济竞争力。
    2、产业投资联盟为基础
    城镇开发是一项投资巨大、回报周期长的事业，仅依靠科赛集团一家是无法完成这个宏伟目标的。科赛的思路是根据城镇运营项目的不同体量、内容和特征，形成以科赛为龙头的投资团队和产业团队，搭建城镇运营项目的投融资平台和运作平台，实施专业化、集约化、标准化、规范化、市场化管理，降低运营成本，提高市场竞争力，实现区域性、全国性发展的构想。另外，科赛还整合多方资源，通过市场化运作，实现投资主体的多元化，投资行为的市场化，优化配置城市资源，最大化提升城市资产价值。
    科赛即是投资者，更是资源的组织者。它由以下三方面组成：
    ——专家团队。邀请清华、复旦、苏大等高校的专家教授以及有名望的一些民间人士加盟科赛，使其具备城镇运营的人力资源优势。
    ——投资团队。科赛凭借广泛的人脉关系和娴熟的资本运作经验，与民间投资团体、个人以及国内外多家投资公司、风险投资资金、担保公司均保持长期密切的合作关系。他们愿意和科赛一起发展。
    ——产业团队。以商招商明显优于政府盲目招商、旅游招商、瞎猫撞耗子的招商方式。在市场经济大潮中成长发展的科赛集团，与产业团队紧紧拥抱，科赛开发到哪里，相关产业就跟随到哪里。
    3、资源集聚为核心
    以资源集聚为核心是指科赛作为“城镇运营商”，在项目前期要对城镇资源进行筛选、评估、论证和可行性分析，依法取得优质资源。项目落实后，则通过资源整合，统一规划、统一定位、统一风格、统一建设、统一导入产业。科赛集团培育的是产业集群，引导的是新生活方式，改善的是人居环境，关怀的是人本之义，提高的是城镇区域经济竞争力。
    科赛运营模式还能有效避免了“烂尾”工程的出现。由于目前政府多采用将土地割裂成若干大块小块，然后挂牌招商的方式造成土地资源分散，建筑语言五花八门，人性化设施更被开发商抛到了九霄云外。以利益为主的开发商水平参差不齐，有的甚至连开发资质也不具备，这使得造成“烂尾”工程的几率大大上升。
    4、市场化运作为手段
    市场运作依靠供求关系决定价格，靠公平竞争决定资源最优配置。以市场化运作为手段除了强调建立公平、公正、公开的土地市场与交易环境以外，还应明确城镇运营只有激情和理念是不够的，还需要科学的机制创新来支撑。这种机制创新必须经得起市场的检验，能让政府、企业、老百姓都满意。以往由政府部门举债建城，导致投资主体单一，建设速度受到制约，甚至无法展开真正的资本运作。实践证明，只有通过市场化运作，实现投资主体多元化，投资行为市场化，才能使城镇资源得到优化配置，城镇资产价值得到最大化提升。
    科赛集团经过近十年的探索与实践，凭借对产业经济、区域经济、策划与规划、项目运营、资源整合等方面的优势，积累了丰富的实战经验，总结出了一整套科学合理的城镇运营理论。科赛集团必将成为中国城镇化建设的有力推动者。

    科赛集团有专业团队，主要为城镇项目运营（包括新农村建设、城镇化建设、城乡一体化建设）、产业园项目运营、文化旅游项目运营及区域商业运营提供运营与咨询服务。

    围绕推动中国城镇化建设为目标，以促进区域为发展战略，主要研究以区域（城乡、城镇）协调发展研究、城市（新城）总体经济研究、新农村建设研究、城市（城区）发展定位研究、循环经济发展战略与规划研究、城市（城区）经济转型与产业升级研究、城市（城区、城镇）主导产业选择与培育、商业项目调查与市场分析等领域的研究为主。
   
    根据项目运作的要求，结合各项资源条件，在通过充分调研的基上提出的具体项目建设的轮廓设想和书面文件，并对项目策划书进一步深化，收集资料对项目进行进一步论证和定位，确定项目运营经济上合理及可行的最佳方案，为项目决策提供依据，并可作为下一步工作开展的基础。并设有专门的部门负责项目的前期调研与考察工作，完成各类项目策划书（建议书）、可行性分析报告（项目技术经济可行报告、项目评估报告、项目市场分析）达100余项