成功打造的南京江宁横溪街道 “石塘竹海”乡村旅游项目是苏州科赛集团十多年来城镇运营成功范例之一，其中折射中国第一城镇运营商科赛集团的城镇运营理念与模式。

　　一、“石塘竹海”项目开发导致前石塘村沧桑巨变

　　南京江宁区横溪街道“石塘竹海”项目所在地前石塘自然村，地处苏皖结合部，北距南京市中心38公里，西距马鞍山市区25公里。全村226户，730人，耕地面积650亩。“石塘竹海”项目开发前，村民除种植粮食外，也生产少量茶叶和简陋竹制品作为副业收入。改革开放以来，年轻人外出打工，老年人留守农业，生活过得紧巴巴。

　　2006年秋，江宁区人民政府慕名前来邀请科赛集团考察和开发“石塘竹海”项目。科赛集团遂邀请国内知名的规划、旅游、三农、有机农业、养生专家实地考察和策划。针对该村有生态良好的丘陵、一定面积的竹林、相应清净的水库水面等乡村旅游资源，提出以“石塘竹海”项目命名的乡村休闲旅游策划建议，得到当地政府的高度认同和支持。然后，科赛集团聘请全国知名规划设计院编制了《南京石塘竹海旅游区概念性规划》，后经专家论证，再经南京市人民政府批准。

　　科赛集团以城镇运营的轮子带动政府和市场两个轮子，坚持生态环境保护优先，以新农村建设为主题、乡村旅游为主线，启动了“石塘竹海”项目建设。逐步投入亿元资金，建设道路、广场、地下管道等基础设施，将100多户农舍以徽派风格统一改造成粉墙黛瓦马头墙，全村实现“水、电、路”相统一、“建筑、绿化、环保”相协调，并新建了九龙潭观景台、问竹潭、青草堤、双子亭等一批新景点。支持该村60多户农民办起“农家乐”，向游客提供餐饮、住宿、垂钓、品茗以及农副产品和手工艺品销售等多项服务。目前，“农家乐”经营户年收入均超过10万元，有的达到30万元以上。

　　通过三年建设，前石塘村从原来交通不便，贫困落后的穷山村，变成了人间仙境和南京的后花园，产业发展，村民富足。2011年10月28日，江苏省贯穿十二五规划的“美好城乡建设行动”启动仪式选在前石塘村举行。江苏省委书记罗志军、省长李学勇，全省13个省辖市主要领导等400余人出席。三年中，全国各地到前石塘村参观考察的党政代表团有235批次，计2150人。前石塘村获得住建部“最美宜居村庄”（第一名）、“江苏省康居示范村”、“江苏最具魅力休闲乡村”、

“南京市乡村旅游示范村”、“南京市十佳魅力乡村”、“江宁区农家乐示范村”等殊荣，国家农业部也确定前石塘村为现代休闲农业示范点。

　　二、  项目合作模式

　　“石塘竹海”项目建设，三年时间使前石塘村发生了天翻地覆的变化，期间倾注了科赛集团城镇运营的智慧力量。前石塘村开发前的土地10万元一亩无人问津，现在公开拍卖已超过300万元一亩。使前石塘村这个普普通通的自然村蜕变成一个富裕村，正是科赛城镇运营中运用了先进的合作模式，调动多方积极因素，成功地盘活存量，产生增量的典型。

　　第一，与政府的合作——以小投入撬动大项目。2008年5月，科赛集团联合横溪街道、南京日报报业集团合股组建南京科赛旅游投资发展有限公司（以下简称

南京科赛）。苏州科赛集团持股52％，横溪街道持股30％，南京报业集团持股18％，三家按企业法建立风险共担，利益共享的关系。但政府的财政资金普遍是紧缺

的，那么最快捷简便的方就是利用行政的权力适度调配资源，包括土地资源和政策资源，然后与社会资本有机结合成PPP投资模式来启动项目建设。“石塘竹海”

项目是当地政府新农村建设重点项目，政府有责任投资建设基础设施，但财政又缺资金，怎么办？于是，科赛集团同政府约定，以当地200亩国有土地使用权的代

价，结合社会资本进行投资建设。就这样，政府以数百万元的代价可以完成上亿元的基础设施投资项目，成功运用杠杆原理撬动了大项目建设。

　　第二，与农民合作——化“包袱”为资源，盘活存量，产生增量，通过资源整合达到共同致富。很多园区建设中遇到最大的麻烦是征地拆迁，处理钉子户问题

往往矛盾激化。而科赛城镇运营却很好地化解此类矛盾，让农民自觉地参与合作。与农民合作主要包括两个方面：一是让农民自觉地按法律和政策规定将项目建

设涉及的土地等资源参与统一整合和开发。在进行策划规划的过程中给农民说明项目发展前景，提高农民参与开发的积极性。二是按项目开发计划，积极引导农

民参与经营，提供中低端配套服务，使项目建设效益立竿见影。小镇或农村旅游项目都必须坚持适地性原则，要引导大量的当地农民参与产业转型，由传统的第

一产业向第二产业或向旅游等第三产业转型。科赛集团在长期城镇运营中积累了经验，在项目开发中始终把“三农”（农村、农业、农民）问题放在重要位置，与

农民结成合作同盟，带动农民走向致富之路。

　　第三，与规划设计部门合作——植入技术要素，争取资源效益最大化。按照科赛集团城镇规划理念，发挥规划设计部门的专业细化水平，使项目规划成果更

完美。如“石塘竹海”项目原来政府规划进行旅游开发，但由于旅游资源品质不高，没有独特优势，于是科赛集团与规划部门定位以新农村社区为主题，乡村休闲

旅游为主线，村为主，竹为辅，产生了独特性。城镇运营项目前期的一项重要工作是调查研究策划规划，而科赛集团必须挑选国家一流的规划设计部门合作，以

保证描绘国家一流的规划设计蓝图。由此，科赛集团与邦城规划院（苏州新加坡工业园区策划规划单位）、上海奇创规划设计院（全国名气最大的旅游规划单位）

等建立长期合作关系。与这些单位关系，一方面收费打折，以降低项目前期的投资成本；一方面进行收益分配，利益共享。这些单位享有科赛集团长期提供的规

划设计业务，可以避开当前规划设计行业的恶性竞争局面，又利用科赛集团的平台大展身手，扩大影响，且眼前利益与长远利益相结合，同科赛集团的关系逐步

由松散型向紧密型转化。

　　第四，与投资部门合作——发挥社会资本的优质投资效能。一个特色小镇建设就要上百亿元投资，不可能希望某一个投资单位来完成，而需要广泛调动社会

资本参与。社会资本拥有者包括银行、融资部门、经济实体、自然人等。科赛集团与一批投资单位建成了利益共享、风险共担的模式，因此有一批投资实体或投

资人紧跟科赛集团的步子，科赛集团项目做到哪，他们就投资跟到哪。城镇运营的轮子与社会资本的轮子紧紧地连在一起，科赛集团的后面就是强大的投资集团

军。“石塘竹海”项目同样，以利益共享的规则结成投资联盟，发挥了社会资本的最佳投资效应。

　　三、从城镇运营实践中提炼的观念

　　第一，探索城镇运营模式： “政府引导，市场运作，企业推动，社会参与”。政府掌握着国有土地、政策等资源，同时处于掌控全局的领导地位，应起着引导的作用，负责规划、计划的编制，优惠政策实施，项目建设服务等。市场运作，即按市场经济规律调配资源，政府不可以大包大揽全程代替操作，应汲取无数个地方政府陷入城镇化债务泥潭案例的教训，摆正调控和服务的位置。企业推动是市场运作的具体实施动力，包括运营商、投资商、建筑商、经营商等，由若干企业形成综合性的力量进行城镇化具体项目建设。社会参与，包括金融部门、规划设计部门、建设施工部门、当地村民一起参与，组成大合唱，调动一切积极因素，共同建设城镇化大事业。

　　第二，明确城镇开发指导思想：“定位是关键，功能是核心，个性是灵魂”。从“石塘竹海”项目分析，前石塘村交通不便、资源缺乏、基础很差。竹林面积同浙江安吉等地相比简直小巫见大巫；景点景区也没有任何文化积淀；投资优势处于零……科赛集团与专家进行了深入讨论交流，对“石塘竹海”项目进行了合理定位：以新农村建设为主题，以“石塘竹海”景区旅游开发为主线，引入乡村旅游产业，使当地农民从第二产业转移到第三产业上来，增加农民就业和收益。这一定位给“石塘竹海”指明了目标，对该项目的成功开发起到关键性的作用。功能是核心，目标要由功能来实现。如旅游项目，必须具备吃、住、行、游、购、娱等功能要素，才能吸引游客和留住游客，产生项目建设效应。个性是灵魂，城镇化必须突出个性，所以中央和浙江省政府十分重视的特色小镇建设，十分强调个性。如果百镇一色，千镇一面，必然以失败告终。

　　第三，明确城镇运营目标：“政府满意，农民受惠，企业获益，当地经济社会健康快速发展”。城镇化是中央提出的经济社会发展的重大战略，城镇运营应该追求互惠目标来实施。城镇化必须调动全社会的力量，只有互惠才能调动各方面的积极性。政府满意，政府的需求是经济社会发展，包括城镇面貌的改变，经济总量的增长和质量的提高。农民受惠，城镇开发将使当地的大量农民转化成产业工人或商人，进一步改善生活环境的质量。企业获益，投资建设的经济实体投资的主观愿望是得到利润，客观上是推进新型城镇建设，改变城镇面貌和环境。实现政府、农民、企业三者互惠，也就促进了经济社会的健康快速发展。

　　第四，牢固树立先进理念就生产力的观念。城镇化需要先进的理念，中央提出，城镇化首先要理念突破。如特色小镇的策划规划需要先进的理念，招商融资需要先进理念，投资建设需要先进理念和PPP等投资模式，产业引进和培育需要先进的理念和高新技术，等等，否则城镇建设就无法顺利推进并失去价值。先进的理念贯穿于城镇运营的始终，导致城镇化的成就，有效地促进生产力的发展，由此，先进理念就是生产力。（江赛文）